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中国的健康楼市与房价无关
郭明虎
2014年08月31日
(本文为作者2009年创作) 全球金融与经济危机的经验证明了楼市健康与否对社会经济各方面的牵连度究竟有多大,而楼市是否健康始终只与三个要素关联:即土地、资金供给链、及持续增加的消费人群有关。目前,关于我国房价高低的争论一直有增无已,争论的焦点一直环绕着过高房价抑止了购买欲望,因而将引起经济发展中的连锁问题。这些争论似乎与我国楼市面临的主要问题甚至对解决经济发展速度衰减、内需不足等问题帮助不大,有不着边际的感觉。 自邓小平九二南下发表系列讲话后,我国以城市改造为中心、带动其他领域经济项目共同发展的格局形成并一直延续了十五年之久。此一过程中,各地中心区域开发程度渐次深化,商品房基地越来越不易获得、即便通过竞拍得到的基地,开发成本本身已接近天价;而且,随着各地中心区域可供开发的土地越来越少,新增人口之中对住宅的需求有增无已,受这种地少人多的特定国情制约,想象随着房地产开发程度越来越深而房价在达到一个峰值后,再按正态分布模式逐年回落,这是不切实际的。除非中国人口繁殖趋势逆转而逐年下降、或土地面积有所增加,否则,土地与对土地的开发能力之间供求比例不对称现象将越来越突出,土地价格将越来越昂贵。在这种大趋势下,房价怎能逆势递减?经济危机时期的恐慌性抛售现象决不可能持久,因为它所反映的不是真实的基本供求关系。 不理想的房价不见得就是不正常的价格或体现的是不正常的市场;部分人认为理想的房价未必就是正常的,如果房价便宜到人们只要象征性地支付便可获得,如杜甫所说“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,那不仅意味着楼市的崩溃,更表示了社会整体经济的总崩溃。那些接近于天价的商品房一般老百姓用正常收入去购买固然是有困难,但同样不能忽略,目前的城市改造中已无处女地可供,要开发即面临愈益巨大的拆迁工程,对危旧建筑物拆迁的补偿费用也正接近于天价,那些本来无法购买商品房的人群往往可以通过自身旧房被拆迁而得以置换——正是通过这种途径,众多低收入群籍此获得新居,这是以往尽管商品房越来越昂贵而楼市得以支撑且久盛不衰的基本原因,那些来自东西南北的“炒房团”并不足以炒热楼市,他们只不过锦上添花罢了;开发商所赚的钱无非是从级差地价与容积率上获得、而各级地方财政长年以来的困境,从土地竞拍过程中的差价以及各种房地产税费收入中得到极大舒缓,这也是不言而喻的。 房价中的土地因素成分越来越大、地方与国家财政对土地使用权出让与房地产业及其带动的近二百几十个行业的税费依赖始终呈尾大不掉之势,说“2009年应听任房价下跌”,那不如说听任地方与国家财政一齐破产。这是比较极端且不负责任的说法。 如果说“从2003年至今,一线城市的房价涨幅普遍在两到三倍以上”,就不能不说“从2003年至今,一线城市的地价涨幅普遍在三到五倍以上”。房地产开发的规律一般总是先吃肉、后啃骨头。经过17-18年的持续开发,现在的土地“骨头”已经越来越多、越来越难啃、代价也越来越高,除非停止开发,则房价没有理由人为打压。在目前百业不振的经济困难时期,再放手使房地产行业加速凋敝,其后果是什么?如果与之关联数以十万计企业中几千万甚至上亿计的就业人口饭碗都发生问题,那比所谓“中产阶级不能参加高房价游戏”道德感叹的后果要严重多少倍?这是需要冷静思考和严肃回答的实质性问题。 实现健康楼市的第一要素是可供开发土地的持续供应,显而易见的是,在地价飚升的年代,没有哪个开发商有本事为土地限价;因此,人为抑制房价至少在逻辑上难以成立。 至于支持楼市运行的资金链,主要环节并不在建设这部分,而是用于对购房行为进行鼓励。开发商在整个基建过程中唯一有实质性支付的是地价,按照国内房地产行业的潜规则,从工程队伍进场到建筑物结构封顶,基本由工程方自行带资运行,何况建筑工程费用占全部开发成本仅为15%左右、开发商在工程进度达到30-40%时便可获准预售,资金的及时回笼确有保证。真正需要银行提供贷款的是一般购房者,无论其是否属于“中产阶层”,一般通过低首付都无问题,余款部分可由住房公积金与商业贷款通过按揭方式归还,加上因独生子女现象形成的举家体制与固有旧房抵补,真正“买不起”中低价位商品房的应该不属于多数。 众所周知,中国的民间储蓄率一直居高不下、居民消费欲望的过分节制,是国内需求表现长期贫弱的主要原因,这一是出于传统:因为大多数中国人依然崇尚节俭并不习惯举债消费;二是投资环境中的不确定因素过多,居民手中的有限资产因没有可靠出路而难以实现增殖、却由于通货膨胀因素而不断蒸发;三是因为应由政府提供的社会公共产品不足,教育、医疗甚至殡葬都成为每个家庭积极消费的后顾之忧。当人们发现只有投入楼市与股市才能使有限资产实现快速增殖时,储蓄壁垒方被打破。中国股市因为缺乏核心技术的自主开发体系、质地一般不那么优良的上市公司太多,加上操盘过程中黑幕重重,容易形成泡沫,风险相当巨大,在股市已跌入谷底的情况下,没理由非将房地产业的种种问题人为演变成泡沫,这样的话,很容易使人们对市场经济的信心全面崩塌;信心危机将进一步放大经济危机,以至于演变成不可收拾。 当人们一说起美国“次贷危机”就谈虎色变的时候,应该拿中国的现状与之进行比较。与美国民众的借债消费习惯相比,中国一般民众对待债务都持慎重态度,在贷款期限内提前归还的情况比比皆是,很少有赖帐拖欠的,“还不起”的情况也较少见,债务虽然沉重,但都会努力偿还。由于抵押的房子值钱,银行本来风险也不大。中国楼市的按揭对象都有比较严格的财产信用担保审查,象造成美国次贷危机那样、对低收入甚至无收入者盲目放贷的情况基本得到控制。因此,中国的房贷风险远未达到形成美国次贷危机那种程度,甚至是谨慎有余、开放不足。在这种情况下,整天说“房地产泡沫”跟时不时说“狼来了”已没什么区别。 作为与民生关联特别密切的特殊商品,商品房的价位一直令人瞩目。近15年以来,我国房价节节攀升,高房价使得至少在中产阶级以下的社会各阶层已形成了严重的思想负担:因为不得不买、但离实现购买的距离似乎愈行愈远。具有讽刺性的结果是:尽管一般社会平民如果只依靠薪水收入的话,对长期居高不下的房价只能望洋兴叹,但这并不影响中国的楼市越来越红火,其原因本文已经作了说明。只是在中央政府历经6年的宏观调控、一波又一波抑制房价的组合拳连番出击的情况下,才于2008年下半年将房价上涨的趋势逆转。那是行政干预的短暂效果而非市场运行的自然结果。 然而却好景不长。正当人们认为宏观调控取得阶段性成效的时候,美国次贷危机引起的全球性金融风暴及随后演变成的全球性经济危机,流动性过剩瞬间变成了流动性短缺,中国由于突然面临着外资撤离与出口受抑的双重问题,如何保持经济高速率成长与拉动内需已成为压倒一切的经济目标。在去年10月17日召开的国务院常务会议后发表的公报中,人们看到如下久违了五六年的措辞:“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。”在次日有69位市长参加的“中国市长论坛”上,建设部副部长表示:“应该给各城市政府一定的自由度,各地的政府应该说有能力、也有责任,作出一些政策上的选择。”这是北京高层首次对宏观调政策控开了一大口子,5年来第一次对各地刺激楼市的举措作正面表态。 这意味着风风火火推行了六年的宏观调控事实上已无疾而终。 这次危机当然会对中国经济也包括中国的房地产业形成冲击,但并不可能从根本上改变中国房地产市场的供求状态。前一阶段地产市场中的房价提升速率较快是事实,有相当一部分人暂时甚至将来都无力购买高价商品房也是事实,这就需要政府行使其公权力,悉心安排社会上这类居民进入廉租房,以便让他们在买不起的情况下租得起、住得上。但这并不意味着因为这部分人的实际困难,中国楼市的运行就不需要遵循市场规律,房价就必须向这部分人的购买力水平看齐。十几年来的房地产发展结果显示,我国居民的居住水平虽然不那么均衡甚至失严重衡,但居住水平达到普遍改善却是不争的事实,结果表明我国房地产业的发展无论从总体状态还是从效果上看是相对健康的,现在需要的只是谨慎微调。全面洗牌、推倒重来是相当情绪化的想法,笔者认为并不具建设性。
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上海思想库报告专栏作家。