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中国房价究竟高不高
陈思进
11月05日

       最贵房价的相对论

最近,面对中国房价下行微调、楼市理性回归的状况,有位专家对比北京和摩纳哥,认为摩纳哥房价要3、4万欧元/平方米,相比之下,北京的房价一点儿都不贵。结论是,北京的房价是合理的,是不可能跌的。

摩纳哥是世界上人口最稠密的国家,也是一个典型的微型国家,人口只有3万2千多人。由于摩纳哥的地中海气候,即使在夏天的午后,也罕见超过摄氏30°C的高温,而冬季霜冻和降雪也极为罕见,一般每十年才发生一、二次,因此而成为闻名世界的旅游胜地。

而政府的低税收政策,也吸引了许多外国公司前往摩纳哥,在2011年57.48亿美元的GDP收入中就占75%,拥有全球最高的GDP总值,人均国民总收入是183,150美元。据美国中央情报局公布的世界概况显示,摩纳哥的贫困率全球最低,百万富翁和亿万富翁的比例是世界之最。摩纳哥有吸引富豪的法律——不征收个人所得税。

此外,不法之徒也“用脚”投票奔向了摩纳哥。2004年摩纳哥因赌场对不法洗钱持宽松政策,被经合组织谴责对财务信息缺乏披露与合作,堪称“逃税难民”的避税天堂。  

就这样,全世界的富人都聚集到了摩纳哥,房价也因此连续4年荣登世界最昂贵房地产市场之榜首,平均58000美元一平方米。

  真实的量化

然而,摩纳哥的住房究竟有多贵呢?

举例来说。在地处安静花园区的一幢战前建筑里,一套顶层两卧附带阳台的公寓,仅仅750平方英尺,并配备一个路边停车位和22平方英尺的储存室,在市场上的标价为220万美元。这个价格即使在北京,也并不惊人吧?

而且,尽管摩纳哥的绝对房价比北京贵,但摩纳哥近三分之一  (29.21%)的居民是亿万富翁,其余的居民也都是百万、千万级的富人,平均58000美元/平米的房价对他们来说,根本就不算什么。

我们来量化一下吧!按房价收入比 (平均房价除以平均家庭年收入)来计算,他们的平均年收入是183,150美元,一个三口之家的平均年收入接近55万美元,以每套房子100平米来估算,平均每套房子为580万美元,房价收入比还不到11倍,也都远远低于北京的房价收入比。

相对来说,摩纳哥的房价比北京便宜。

然而,最近又有媒体报道称,孟买的房价已接近1万美元/每平米,相比上海的近3万人民币/每平米的平均房价,考虑到印度的经济发展水平落后于中国,因此有人得出结论,上海房价还很低,未来还将继续上涨。有一位经济学家甚至还据此预言,未来5年中国房价还要涨1倍,而且以后每5年会涨1倍。

不过,但凡对印度楼市稍有了解的都知道:印度的商品房市场极其有限,主要是面向富人阶层,只是个小众市场。决大多数普通百姓要么依赖自建住房,要么居住在政府的保障房里。因为印度的商品房仅供富人专享,买卖商品房也只是富人的游戏,无论房价多高,对普通印度人的影响并不大。这和摩纳哥的房市其实一模一样。

但是,中国的情况却大相径庭。保障房的规模极小,除了极少数一部分人以外,绝大多数百姓都要到商品房市场购买房子,因此房价的高低直接关系到百姓民生。如果把印度富人的收入水平和商品房的价格做比较,房价收入比不过5倍而已。比上海的房价收入比低太多,显然,孟买的相对房价比上海便宜。

另外,如果以上海的高档住宅房价和印度孟买富人购买的商品房作比较:上海高档住宅单价已经涨到了10万元以上,大大超过了印度孟买同样的住宅单价。而且,房屋单价的计算标准中国和印度也有差异,在印度所说的房屋单价是指净空间的价格,而国内多是建筑面积的单价。因此,上海的绝对房价也一样比印度孟买贵!

  英美德也是大差异

针对全球房价过高的现象,IMF公布数据称,在近来的系统性银行危机中,将近三分之二的危机在爆发之前,都出现过房地产市场由盛转衰的现象。房地产市场由盛转衰,引发了当代人记忆中最严重的金融危机,如毁掉了爱尔兰和西班牙。

IMF计算得出,英国眼下的房价收入比值,比该国这一比值的长期平均水平高出27%。但是德国的房价收入比值,则比长期平均水平低了16%。这一重要差异应如何解释呢?

归根究底是因为在德国,居住自有产权的房子,不像在美国或英国那么重要。据经合组织(OECD)的数据显示,德国居民住房自有率为39%,而美国就高达63%。这在一定程度上是历史造成的。

因为德国的许多城市在二战中被摧毁了,战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下,公共、合营与私人开发商仅用几年时间,便建成了数百万套出租房,租房市场受到严格监管,租户受到一整套法律的保护。比如,大多数租房合同都是没有固定期限的,只要按时交房租,房东几乎无法终止租房合同,租房是一种绝对舒适的选择。

其次,抵押贷款融资也很重要。在德国,房地产贷款通常不像其它国家那么容易获得,贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%~40%的首付。

这就导致了抵押贷款再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此,降息效果传导至整个系统所花的时间,要比英美市场要长得多,降息导致住房市场繁荣的可能性也更小。

根据德国央行的数据显示,尽管利率超低,但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%。除东德地区房价曾短暂上涨外,德国在战后历史上从未出现过大规模的全国性房地产繁荣,经济也保持着可持续的发展趋势。

陈思进2

曾任瑞信证券投资部助理副总裁、美银证券公司副总裁、宏利金融财团资深顾问等职务;目前定居加拿大多伦多,任某国际金融财团全球投资部风险管理资深顾问。
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