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楼市新政带来暂时狂欢?
张敬伟
04月03日

2015年一季度临近尾声之际,多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策,释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

中国是政策市,无论楼市还是股市。2015年的这个春天,楼市和股市的新政策可用系统化出笼来形容。尤其是萎靡两年的楼市,从各城各地松绑限购到首套房二套房首付比例下降,再到公积金房贷门槛降低,当然也有商业银行的房贷利率打折。此外还有,营业税免征期限5年变2年。一揽子楼市新政,多为多部委联合下文。

任何政策设计,都有其深刻的市场逻辑。楼市不景气,存量难消化,地方债难偿,开发商跑路,各地面临房地产戒断症候...楼市危机,必延至金融领域,金融危机,宏观经济运行就出大问题。1998年亚洲和香港的金融危机,先由楼市泡沫引起;华尔街金融危机,亦有次贷危机所引发。中国楼市面临的问题,不仅是经济增长的问题,也是土地财政“寅吃卯粮”的问题,而且是一下子吃定了未来70年。土地出让金“黑洞”里,审计出来的还有应征未征及权力寻租的顽疾。没有纳入预算的土地财政,成就了地方政府非理性发展的惯性,也使金融机构深陷其中,和地方政府、房地产商去分肥楼市畸形狂欢的大蛋糕。

前些年看似空调的楼市宏调,其实是以政策手段点刹狂奔的楼市,挤压过度膨胀的泡沫;这两年政策冷对楼市的萎靡以及放任地方松绑楼市,也是希望楼市从狂热回归到冷静之途上来。尽量降低权力干预,让市场调节来引导楼市,决策层相当耐心地对楼市进行了压力测试。尤其去年的深改元年,一揽子改革启动。首先是改变政绩考核来矫正各地对房地产业的依赖;其次是从金融系统入手,促其克制流向房地产业的资本流。中央以定向降准的货币手段促商业银行资本向小微企业和三农方面。

政策面的改革调整,就是要把房地产这个宏观经济的捣乱者,变成市场促进者。新常态下,决策层已经放慢了国家层面的发展速度,7%是为近20年的最低。对于地方,也不在强调GDP增幅。

但现实并不乐观,宏观经济下行趋势犹存,中国也面临着日本和欧洲的通缩风险。央行连续降准降息,去通缩促销费的意图明显。但作为老问题的楼市,统计数据显示并不客观。楼市顽疾,不仅仅是去消化的问题,还有“鬼城”和“烂尾”带来的银行烂账和地方债难以清偿的结构性风险。更糟糕的是,在风声鹤唳的市场疲态下,所有人都在观望,期望房价更低。这其中就包括了一些刚需族。

运用政策微调,激活刚需市场,而不是让楼市随市沉沦一直到硬着陆。这是笔者对此番楼市新政的解读。

不过,楼市新政能激活多少刚需市场,的确是未知数。国家统计局公布的数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积为6.22亿平方米,比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算,全国待售商品房约有600万套。更有人估计,三四线城市要消化现有存量,可能需要60个月。

因而,楼市新政带来的可能是暂时的畸形狂欢,而不会消化掉多少过剩的楼市。有趣的是,30日股市地产股疯长,而被市场怀疑楼市新政提前“泄露”。但是新政落地,地产股在31日反而全线下挫了。

这意味着,对于楼市新政的催化效应,股市并不对其抱有愿景。

的确如此。房地产业不可能再回到地方政府、金融系统和房地产商三方推进的市场癫狂态势。调结构的大势与新常态语境不支持依赖房地产式的不可持续增长。地方政府深知这个道理,金融机构也被戴上了紧箍咒,只剩下房地产商在幻想“好日子重来”。不过,虚热的房地产注定不能“涛声依旧”了。

刚需族不要犹豫,好政策机不可失;投机者莫兴奋,新政可不是兴奋剂。

国际关系、财经专栏作者;察哈尔学会研究员、香港天大研究院特邀研究员。
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