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杨金元:《资产评估法》心得
说天下
2016年07月18日

作者:杨金元 廊坊市政协常委、博泰不动产评估公司董事长) 

十年前的2006年,承蒙中估协秦海荣副会长信任,我参加了土地估价师版本的评估法起草部分过程,在燕郊参加了研讨,如今看着资产评估法久经难产而浴火重生,作为参与者,作为第一批土地估价师一线估价师很是欣慰。十年磨一剑,剑已立,我们如何仗剑为行业前途照出一片大光明来。

1、总则提纲携领内涵深刻。第一条所讲资产评估,是广义的评估泛称,是土地、房地产、机动车丶保险公估、矿业权、无形资产等评估的集合,并非只指中评协所管的狭义的全能的资产评估师。

2、第二条等于将评估对象进行分类,进而对评估师进行专业分类。本法所称资产评估(以下称评估),是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。

由于评估对象的不同,各有特点,又须统筹,与大夫类比,有专科大夫,亦有全科医生,但全科医生多在社区诊所,大医学家亦寥若晨星,大病须会诊各科协同。

评估法中,资产细分为不动产、动产、无形资产、企业价值。相应评估师可分为不动产评估师、动产评估师丶无形资产评估师、企业价值评估师。可有全能资产评估机构,绝无全能评估师。机构看资信,评估师看水准。至于不动产评估师,可由土地估价师、房地产估价师更名改编而来,协会、学会均合一转为不动产评估协会,与不动产统一登记亦对应起来。

不动产、房地产是不是一回事?土地规划、城市规划是不是一回事?现有评估公司的名字表明了概念混乱及行业管理之悲哀。有的机构名字中“土地房地产评估”
“房地产土地资产评估”“房地产和土地评估”“不动产评估”“资产土地房地产评估”,知名的戴德梁行概莫能外,名正才言顺,评估师分类当分清弄透,清清楚楚。我以为不动产是物权,是有独立权利边界的。而房产丶房地产只是不动产权利上的一个符号,房产所有者共有土地权利。不动产统一登记,必然要求不动产统一评估。对于房地产估价师来说,城市房地产管理法明确写了房地产评估由房地产估价师评估,其评估师去勘察的对象一是不动产证载的不动产。也不能以特别法优于普通法,新法优于旧法为理由,证明房地产评估师的正宗标准高贵。

3,第三条讲自愿和强制评估。涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估),应当依法委托评估机构评估。

延伸理解,各类基准价格评估如城镇基准地价丶区片基准房价,以及集体土地征收、国有土地收储、出让,不动产转让应税,均为法定评估。

4.第六条 评估行业可以按照专业领域依法设立行业协会,实行自律管理,并接受有关评估行政管理部门的监督和社会监督。

当前的问题是评估多头管理,各军兵种齐全,各自为战,乏统一指挥协调,这也是本法十年四审难产之主因,怎么实现一头管理?证监会有了,保监会有了,可否来个评监会一头专管。

行业协会民间自愿组织自律管理,如智地,如中估联行,不也是协会的一种表现吗?

5.第七条太模糊, 国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工,对评估行业进行监督管理。

等于维持现状。

6.第八条 评估专业人员包括评估师和评估从业人员。目前,评估师与从业人员之比1:5,评估师干的事大部分由其他专业人员干,未经评估师审核的专业人员签字出了报告,责任谁顶。

7,行业协会不是会务组,而是树枝一样,开花结果,辅助决策,维护会员权益,带会员找阳光。如果把中国比为一棵树,根为中国文化,树干是共产党,树叶为企业,天天光合作用,树枝是协会,连接树干和叶,给叶找阳光吸营养,枝上开花结果。如今看,花?果?协会还在看着行政机关要政策,找会员收会费。树叶们难找到阳光,不知道评估与供给侧与一带一路,有无关联。

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