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与泡沫共舞,风险自担
胡园园
2016年08月06日

作为一个关注了中国近十年房地产新闻的财经记者,最近经常有朋友问我房价的相关问题,尤其是在今年一线城市房价大幅飙涨之后。

“北京下半年房价还会涨么?我现在应该买房么?”诸如此类的问题,不一而足,询问者的焦虑溢于言表。

坦率的说,对于目前市场的走势,我这个房地产记者和很多房地产业内人士一样,深感困惑。春节后北京、上海等一线城市的房地产市场经历了一轮强劲的反弹,量价齐升。不少业内人士当时都认为下半年的房地产市场会趋于平稳,甚至房价还有小幅下降的可能性,我的判断亦是如此。但按照目前市场的走势来看,这个预判显然错了。

中国指数研究院的数据显示:今年七月,中国主要城市的房价指数已经连续15个月上涨,而且一二线城市呈现价格联动态势。上个月,浙江嘉兴、河北廊坊和安徽合肥的房价以近5%左右的涨幅领涨全国,而北京、上海、深圳也继续位列房价涨幅最大的前25个城市。

我曾经和一个国际房地产咨询机构的华北区研究部主管探讨过最近房价的走势,从业多年的她也表示头疼,不知道该怎么写下一季度的分析报告。

“实事求是的讲,北京目前的房价对我来说也已经高的离谱,但是按照目前的供需状况,我担心北京的房价恐怕还会进一步上涨。当然,这个判断摈除了政策性因素,”她向我感叹。

以首都为例,目前北京大约有9万套房屋库存。而库存的安全线一般在11万套左右,如果库存超过11万套,则房价下行压力较大,反之则上涨动力增强。

此外,土地市场价格飙升也给房价很大的上行压力。大约两年前,北京北五环外的房子单价在5万左右就算是一个高价了。时至今日,远郊区县每平米地价超过4万的也不在少数,这意味着开发商新房的售价得卖到6万至7万每平米才能盈利,面粉贵过面包的现象不在少数。

有些开发商,如香港上市的房企中骏置业总裁黄朝阳认为只要配套设施跟得上,北京、上海和深圳郊区的房屋价格可以卖到每平米6万至8万,这方面香港就是一个例子。这也是为何中骏置业今年2月份斥资39.5亿在门头沟拿了一块土地,楼面价已经超过每平米4万元。

不少业内人士对于一线城市的房价也还是信心满满。世邦魏理仕亚太区总裁Henry Chin认为大都市的虹吸效应能够吸引大量人才,而源源不断的住房需求会进一步推高房价。

但我想强调的是中国的房地产市场是一个典型的政策市,这意味着买房人不仅要关心最基本的供需情况,而且还要认真研读近期的相关政策。中共中央政治局7月26日召开会议分析研究当前经济形势,罕见的提及“抑制资产泡沫”。这是今年中央第二次提到“资产泡沫”这个问题,政府严控房地产风险的决心显而易见。

此外,购房者还需要密切关注下半年货币政策的走向,这也是影响房价的一个关键因素。截至目前,我还看不到货币政策会继续放松的任何迹象。而政府已经储备了不少抑制房价继续上行的调控政策。比如南京市政府刚刚重启了二套房的限购政策,并提高了二套房的首付要求。

所以我对于购房者的建议是首选要弄清楚自己的购房目的:如果是因为刚需而买房,比如为了结婚或者子女教育,那么直接买就是了,择机并不容易;但是,如果购房纯粹是出于投资的考量,那么我建议你三思而后行,这个“泡沫”有可能会进一步膨胀,但是“泡沫”爆裂的风险也在与日俱增。

【责任编辑:许聃】
中国日报高级记者
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