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陈新光:房价持续涨幅扩大,市场呼唤加强监管
陈新光
09月27日

国家统计局近日发布了8月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据,数据显示:8月份全国房价呈涨幅扩大态势,房地产市场的健康发展对于整个宏观经济健康发展至关重要,2016年中央经济工作会议,要求加强对房地产去库存,加强房地产的监管,抑制房价在一些城市的过快上涨,以利于市场的长期平稳。

全国房价涨幅有所扩大

国家统计局9月19日,发布了8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,与上月相比70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有64个,无论是从同比还是环比情况看,8月份70个大中城市住宅销售价格上涨的城市个数均有所增加,且涨幅扩大。数据显示:一是70个大中城市房价不仅出现了普涨态势,涨幅也有所扩大。与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市只有4个,持平的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为郑州5.6%,最低为乌鲁木齐和韶关,均下降0.3%;二是北上广深四个一线城市分别上涨3.8%、5.2%、2.4%、2.1%。上涨较多的城市还有:无锡4.9%、合肥4.8%、福州4.3%、南京4.1%、厦门3.9%、石家庄3.7%、天津3.6%、杭州3.3%、济南3.2%、武汉3.2%。上涨最快的3个城市是郑州、上海、无锡;三是二手住宅方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有9个,上涨的城市有57个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为郑州4.5%,最低为大理下降0.4%;四是在8月份新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中,比上月涨幅扩大的城市有31个,涨幅在1%以上的城市有25个;五是二手住宅价格环比上涨的57个城市中,比上月涨幅扩大的城市有30个,涨幅在1%以上的城市有18个;六是"分城市看,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。"与去年同月相比,8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有62个和53个,分别比上月增加4个和1个。

观察今年整个房地产市场走势,有两个统计数据是观察今年整个房地产市场走势的关键指标:一是2016年初至今的70个大中城市新房价格上涨个数。1至8月,70个大中城市新建商品住宅价格上涨个数分别为:38个、47个、62个、65个、60个、55个、51个、64个。其中新房价格上涨的城市个数在6、7月份小幅减少之后,到8月份又出现了明显的增长态势。不仅价格上涨的城市个数增加,一些城市甚至出现了4%至5%的较高涨幅;

二是过去一直是一线城市领涨,16年上半年是合肥、厦门、南京等二线热点城市领涨,从8月份的数据来看,涨幅较为明显的二线城市再次增多。过去涨幅不明显的郑州,8月份无论是新房价格还是二手住宅价格,上涨幅度均在70个大中城市中最快。从中可以看出房价无论上涨还是下跌,一般从一线城市开始,逐步向二三四线城市蔓延,此轮房价的上涨再次遵循了这一规律。目前,房价上涨的态势向更多城市蔓延,而且二线热点城市总体上领涨全国。

全国城市土地出让金不断攀升

据国家财政部公开的资料显示:2016年前8个月,全国国有土地使用权出让收入2万亿元人民币,同比增长14%。其中热点城市土地出让金翻倍,地方政府对土地财政依赖度加深。《上海证券报》的报道称,隔三差五出现的"地王"和不断攀升的房价,使得地方政府对土地财政的依赖更是急剧上升,苏州市前8个月的土地依赖指数高达82.6%,杭州、合肥、南京等城市依赖度也都超过50%。8月16日,广州市荔湾区一宗2.7万平方米的保障房面积以21.73亿元成交成为广州的单价新地王。仅过了一天,融信中国公司以110亿元拍下上海静安区的一个地块,仅售楼板价达到14.3万元/平方米,创下了中国最贵单价地王的纪录。据中原地产研究中心统计,1月至8月全国"地王"数量已达194宗。前8个月,单个城市土地出让金超过100亿的城市达到39个,多个城市出现土地出让金翻倍的现象。蔓延全国的"地王"热火在长三角地区烧得最为猛烈。继苏州、杭州、南京地价连创高位后,无锡土地市场8月开始骤然窜火。中国指数研究院数据显示,8月无锡以77.5亿元的土地出让金收入一跃升至单月排行全国第7名。在 "地王"热潮下,不少热点城市对土地财政的依存度不断加深,采用目前约定俗成的方式计算土地财政依赖度发现,土地出让金上涨的城市依赖度指数急剧攀升,但房地产市场的再度升温对于中国的经济发展来说是一把双刃剑。

国家统计局科研所原所长潘璠认为,相对宽松的货币环境下社会资金没有更好的投资渠道是重要原因,加杠杆背景下的炒房热会带来泡沫和金融风险,"虹吸效应"会危及实体经济转型升级。房价在一些城市的再度过快上涨其原因何在?市场普遍认为,信贷进一步增加是导致这一现象的重要原因。9月14日,央行公布8月份的金融统计数据,数据显示,8月人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元。分部门看,住房部门贷款增加6755亿元,其中,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元。在信贷宽松、加杠杆条件下,资产泡沫化往往会带来金融风险,恶化实体经济。阻碍经济转型,而且资产泡沫还会加速收入分配的分化,会进一步加剧经济结构失衡,不能置若罔闻。尤其是,在已经度过短缺的经济时期,宏观经济缺乏强大的增长点,时下市场中也缺乏足以吸引资金的产品之时,庞大的居民储蓄如何保值增值,是一个巨大的挑战。答案显然非常简单:不管你心里多么抵触和无奈,目前能够容纳巨量资金而又能保值增值的产品,还是房子。当前的楼市价格已经不能完全用供需关系这基础的经济学原理来解释。据报道,近日一家挂着ST的亏损上市公司引发社会公众关注,原因是只要变卖公司北京城里的两套房,就可能免于退市。因为这两套房屋如果成交,可能会给公司带来近3000万的收入,这相当于一个实体企业一年创造的企业利润。为此,近年来也一些做实体的企业界人士也无心做产业,将企业的生产资金相继投入房地产业。

对"房价高烧"要标本兼治、加强监管

最近,几乎所有媒体都在感叹"楼市疯了"。的确无论是开发商抢地还是购房人抢房,都呈现出非理性状态,甚至在上海出现了为购房,假离婚这样的道德风险。针对当前城市房价上涨态势,一些城市纷纷出台限制措施,以抑制房价过快上涨。毫无疑问,这些都是政府的应急降温措施,但要从根本上治理楼市易发的"躁动症",还须从货币、税收、土地、财政乃至经济入手,引导住房回归居住本质。上海大学经济学院倪中新教授认为不能让住房任其继续过度发展成为金融产品,由货币政策催生大批避险性投资,调控政策应更多地针对投资性购房需求,对真正的刚需、改善型购房需求仍应鼓励,目的应该是引导楼市回归到以居住型购房为主的轨道上。

(一)加强顶层设计,由统一调控转向分城施策

近年来,我国楼市调控已经从统一调控转向分城施策,必须肯定以往采取的温和的、分散的、非中心化的调控政策,具有现实意义。温和,可避免用力过猛造成楼市大落大起;分散,应该是分城施策而不是统一调控;非中心化,楼市调控应该走出城市中心区,与周边区域统筹考虑。有关专家还为楼市降温开出两个药方:一是出台房地产税并变成一个组合税,分四个税种:即消费税、空置税、转让税、物业税,依据不同的情况施策,增加征收的合理性;二是解决房产续期问题,让产权到期的房产交纳房产税,使二手房价格合理化。显然,这两个建议都有利于楼市降温。需要指出的是,仅靠上述两条是不够的。应该对楼市政策进行系统全面梳理,并以此来解决楼市存在的深层次问题。国务院参试、住房城乡建设部副部长仇保兴认为,虽然近年来我国楼市调控已经从统一调控转向分城施策,但要解决楼市根本问题,还是需要顶层设计的。比如,房地产税能否分拆、如何分拆,目前的决定权在国家相关部门。金融方面,一方面需要控制楼市流动性,让资金流向实体经济。另一方面需要遏制场外配资,控制随意加杠杆。财政方面,应加快财税改革平衡地方事权和财权,以减少地方财政对土地过分依赖。还必须看到出台房地产税有助抑制楼市泡沫,但其出台与实施需要厘清是以人还是以家庭为对象、是按套数还是按面积、具体标准数值如何确定等关键问题。所以,出台此项政策之前需要广泛征求各方意见,考虑公平、效应、可操作性和社会稳定等。

(二)加强购房引导,促进房地产市场健康发展

房地产市场的健康发展对于整个宏观经济至关重要。抑制房价在一些城市的过快上涨有利于市场的长期平稳,应该从货币信贷政策,增加土地供应以及平复市场恐慌给市场以平稳预期等角度,让当前的房地产消费和投资者更加趋于理性。观察楼市变化不能忽视经济走向,房价在大中城市的上涨成了最热的话题。为了买房假离婚、8月份多个城市仍不断出现"地王",土地价格暴涨带,在一定程度让调高了未来房价上涨的预期,甚至在个别城市出现了恐慌情绪,买涨不买跌的心理再次让人们涌入楼市。一时间,上海的调控传言和杭州的调控措施都引发了抢购风潮,表明很多抢购者绝非刚需者,而是属于限制的对象,即投资者。如果不加限制,即使政府不断加大土地供应,那些"双限"对象必然不受限制地投资炒房,无论是社会资金涌向房地产领域,还是个人投资者贷款买房炒房,都是在看涨预期引导下,将投资房市作为换取高额回报、快速致富的渠道和途径。在这样的背景下,房价在一定时期内还会继续上涨,致使从多百姓或望房兴叹,或背上更加沉重的债务负担。

目前,一些城市曾经实行过、现又重启的"双限"措施也是加强购房引导的重要手段之一。因为"双限"限制了投资投机性购房,突出了住房的居住属性,使供给与真正的有支付能力的刚需对接。只有真正抑制了炒房,严重背离价值的房价就有望向符合价值的方向回归。当然,考虑到一些百姓改善和提高居住条件的需求,重启"双限"措施可考虑以限贷为主、限购为辅,重点是去杠杆,防范泡沫和金融风险。有必要适度调整楼市的货币政策,从稳健偏宽松回归中性稳健。近两年来,央行及有关部门采取了6次降息、5次降准,改变首套房贷认定办法,降低二套房贷比例,取消限购限贷限外等一系列措施,旨在增加货币供应量及流动性,降低融资成本,同时也使更多资金进入楼市股市。庞大的居民储蓄如何保值增值,是一个巨大的挑战。当前,我国的货币供应量与流动性都比较充裕,这一方面表明货币政策刺激经济的边际效应已近极限,另一方面越来越多的资金正因此流向楼市,增加了房产泡沫的风险。必须看到相对于实体经济创利的艰辛和市场的不确定性,资本逐利的本性使其必然被楼市高额而快速的回报所吸引。因此,国家有必要调整现行货币等政策,运用价格的杠杆通过稳健有序的操作,从源头上遏制炒房的资金流入楼市。同时,金融部门也要与其他职能部门联手,在信贷、税费等相关手续方面,出台政策鼓励企业、民间资本投资实体经济,重点支持那些符合国家产业发展方向、关系国计民生的产业及新经济产业等。因为只有提振实业,给流动性更多出口的通道才能根治楼市的"疯病"。

(三)警惕"房抵贷"循环中的风险

抑制房价利于市场平稳,"房抵贷"产生的金融风险是楼市泡沫的源头,不可掉以轻心。关于"房抵贷"的资金,虽然明文规定只能消费不能购房,但在房价大涨的利益驱动下,有相当一部分资金通过所谓"创新"受托支付手段流入楼市。理论上讲,购房者可以多次循环往复购房,金融风险也会无限放大。当然,"房抵贷"有风险,没有必要一律叫停,关键是要加强监管。具体来说,要严格审核第一还款来源,限制"房抵贷"的房产范围,降低"房抵贷"的贷款额度。前一时期,一些银行加大推出"房抵贷"的力度,虽然名称有差异,但原理如出一辙,核心就是把贷款买来的住房再次抵押贷款,银行按照市场评估价的一定比例,扣除借款人剩余贷款后,确定房抵贷金额。至于"房抵贷"的资金,虽然明文规定只能消费不能购房,但在房价大涨的利益驱动下,有相当一部分资金通过"创新"受托支付手段流入楼市,这就等于购房者多次循环往复购房,金融风险也就被无限放大。对做"房抵贷",银行有自己的逻辑,一段时间以来,政府类贷款不能发放,企业贷款需求减弱,银行面临"资产慌"。与此同时,市场个人房贷需求却十分旺盛,尤其是"房抵贷",比按揭贷款利率更高、收益更好,银行既能扩规模,也能增收益。在这一逻辑下,银行更关心的是所抵押房产的市值,市值只要能有效覆盖贷款就足够安全,至于资金流向、借款人还款来源等,并不影响贷款安全。

必须看到"房抵贷"产生的金融风险却不可忽视:一是对购房者普遍持有"买涨不买跌"的心态,一旦市场上出现风吹草动,房价即便下跌5%,交易量也会大幅减少,成交将变得非常困难。也就是说,"房抵贷"下的不良贷款,并不是严格按照银行预期在发生;二是商业银行不是房地产经营商,不具备房产经营的专业能力,不能因为抵押房产升值而高枕无忧。更何况,法律法规也有明确要求。商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产,应当自取得之日起二年内予以处分。商业银行持有非自用不动产的风险权重为1250%。三是房产是不动产,是我国居民最重要的财富,商业银行如要对房产行使抵押权,也要考虑社会责任,顾及社会稳定,而这需要时间,意味着银行抵押权并不能按照预期顺利实现。对借款人来说,"房抵贷"风险不言自明。房抵贷属于典型的自加杠杆,与配资炒股无异。由于近期楼市"买了就赚",在这种刺激下,购房者自加杠杆的投机行为被迅速放大。但加杠杆是把双刃剑,收益可以翻倍,风险也会放大。天下没有只涨不跌的市场,如果未来房价下降,在杠杆放大的情况下,购房者的房产市值会大幅缩水。为此"房抵贷"要保证交易真实、加强监管:一是要严格审核第一还款来源。即使升值再多,房产也是第二还款来源,借款人的第一还款来源始终是防范信贷风险的关键。银行要按照《贷款通则》规定,严格审核借款人第一还款来源,确保每月还款在家庭收入占比不高于50%,不能把还款来源的"宝"押在房产的不断升值上。同时,要严格落实受托支付,加强对资金流向监控;二是要限制"房抵贷"的房产范围。将"房抵贷"所抵押的房产,限制于全款购买或已经还清按揭的房产,对尚未还清按揭的房产,原则上不再进行"房抵贷"业务;三是要降低"房抵贷"的贷款额度。有关监管部门已经发文提示,个人消费贷款原则上不超过100万元,期限不超过10年。

中国社会科学院-上海市人民政府上海研究院研究员、上海市统计学会副会长、全球化智库(CCG)特邀研究员。
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