越南国会于去年11月批准了《住房法》修正案，鼓励引进外资，允许外国人购房。《住房法》修正案的出台极大提振了开发商和消费者对房地产发展的信心。最近几个月，随着中越关系逐渐好转，越南也成为欧美等国的投资热点。《住房法》修正案即将于今年7月1日生效，外国人购房能否促使越南房地产开发回潮？给在越中资企业带来哪些商机？近日，中国日报记者带着问题赴越南胡志明市走访了越南中国商会胡志明市分会会长缪仁赖先生。在与记者交流时，缪仁赖先生对胡志明市的房地产前景、可能带给中企的商机做了分析。
在胡志明市WINDSOR PLAZA宾馆楼顶花园俯瞰胡志明市区。图片：中国日报驻河内记者 王健
为什么7月1日越南政府开始允许外国人买房，这里面有玄机。缪仁赖先生分析说，“越南政府可以通过房地产开发收取土地税和房产税，这个收入来得最快。地方政府通过卖地收税，等房盖好后政府再收房产税，国家有钱了，然后再给房地产贷款。房地产发展起来之后，国家可以拿出钱来发展高铁以及高速公路。越南拥有3000多公里的海岸线，有着丰富的旅游资源，但因为交通设施不发达等因素，旅游业的发展受到制约。如果高铁和高速公路修好了，到越南牙庄、美奈、岘港等著名旅游城市旅游的人就会越来越多。如果这些城市都在3小时经济圈之内，在越南胡志明市等大城市居住的人到周边城市旅游的欲望随时都会被调动起来，从而带动越南经济飞速发展。”
缪仁赖先生说，中资企业在中国经济刚刚启动发展时，曾经有过向欧美日等在中国的投资商交“学费”的经历，因此对越南未来经济发展轨迹的预测相对一般越南人来说超前些，观念可能稍微好一点点。
缪仁赖先生说，“10年之后，越南经济将会怎么发展，在发展过程中有多少商机，一般越南人是猜不到的。作为中国企业，我们有过国内的经历，我们能猜到。”据了解，为刺激经济增长，越南2014年决定下手救助房地产市场，并专门成立一个资产管理公司，负责购买银行部门的坏账。缪仁赖先生说，“目前银行的呆账、坏账基本清理完毕。我预计，越南房地产业、旅游产业肯定要开放，要‘井喷’，所以我们要在房地产中找切入点。我们再不切入，人家就切入了。”
缪仁赖先生介绍说，“目前作为在胡志明市有投资的企业法人代表，我只可以买一套最多500平米的房子。但是，越南目前还允许外国人通过租赁合同的方式买房子，通过租赁合同，想买几套就买几套。房子买下来之后，可以转手出租，也可以再卖掉。通过租赁合同形式购房的唯一的风险是房地产商倒闭。因为你与这家房地产商签订了租赁合同。”
缪仁赖先生说，“我本人就通过租赁合同的方式买了几套楼房作为投资。越南租金比较高，要能租得起。一般20万美金的房子，每月能租到900-1000美金。在越南，在房价不涨的情况下，15年就能回本。这样风险就降低了。我判断房价5年后会翻番，所以现在买房有利可图。但这取决于政治的稳定。我的房子是三个月以前买的，现在已经涨了5个点，等到涨到预期的点位，就可以卖掉了。越南目前不可能出现房地产有价无市的情况，这是第二波的房地产业回潮。第一波是去年和前年。在银行呆账基本上处理完毕之后，现在越南政府鼓励房地产投资，你要多少钱，银行就贷给你多少。现在越南房地产政策开放，7月1日《住房法》修正案生效之后，外国人可以买房，意味着越侨可以买房，在越南开工厂的企业高管和做生意的人都会买房子。这样一来，就会把越南的房地产市场带动起来，甚至会发展到火爆的程度。”
缪仁赖先生介绍说，“在胡志明市，就一栋楼房而已，不允许将整栋楼全卖给外国人，最多只能有30%的房屋可以卖给外国人。所以作为购房者，得早下手。在去年买房时要抓号，这在河内可能都没听说过。第一个抓到号的人，可以挑选朝向好，户型好的房间，排在后边的人只能选‘边角料’了。”
缪仁赖先生说，“我上次第一个抓号，就先买了户型好的三套房子。所以消息要灵通，有资金，有利可图，就可以下决心投资。”
缪仁赖先生说，“前几天，我回到老家温州，发现很多人在炒股。其主要原因是人们对当地房地产的信心下滑，不敢投资房地产，钱存在银行利息又不多，所以造成股市如此疯狂。” 缪仁赖先生说，随着中越两国政策稳定，估计很多中国人会拿着炒股的钱在越南买房子，预计7月至8月会来一波。温州炒房团到越南完全有这个可能。缪先生说，“我也有这个想法，拉一个团来，目前正在为这个商机做准备。我相信，有投资的信息，有利可图，大家都会来。我个人有这个感觉，房地产回潮会很近了。”
缪仁赖先生说，“商人搞经营没有区域，只要合法，赚钱就做。我看好未来20年房地产业的发展，甚至想从做机器贸易转到做房地产。”
缪仁赖先生分析说，“只要越南整个高速公路开通，高铁建成，胡志明市、牙庄、岘港等都在三小时经济圈里，那居住在这些城市中的人就没有距离感了，外出旅游的热情随时都可能被激发。”
除了以上所提的越南通过房地产开发带动基础设施发展，从而带动旅游业的发展，最终带动整个经济发展之外，中国提出的“一路一带”和亚投行也都为越南的基础设施的改善提供了前提。缪仁赖先生说，“越南基础设施差，想建高铁，但没钱，所以现在先加入亚投行再说。”缪仁赖先生分析说，“亚投行启动资金1000亿美元作为启动资金可以带动很多公司跟进投资越南基础设施建设，这会给越南，包括在越南的中国企业带来红利。”
按照即将于今年7月1日生效的新的《住房法》，拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。外国人在越南购房只有2条限制，一是房屋产权为50年，不是永久产权。二是每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋，但外国人所购住房的面积和总套数不受限制。
